민간임대주택에 관한 특별법 시행령

민간임대주택에 관한 특별법 시행령

제1장 총칙

제1조(목적) 이 영은 「민간임대주택에 관한 특별법」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.

제2조(준주택의 범위) 「민간임대주택에 관한 특별법」(이하 "법"이라 한다) 제2조제1호에서 "오피스텔 등 대통령령으로 정하는 준주택"이란 다음 각 호의 건축물(이하 "준주택"이라 한다)을 말한다. <개정 2017.9.19, 2021.8.10, 2022.1.13, 2023.9.26>

1. 「주택법」 제2조제1호에 따른 주택 외의 건축물을 「건축법」에 따라 「주택법 시행령」 제4조제1호의 기숙사 중 일반기숙사로 리모델링한 건축물

1의2. 「주택법 시행령」 제4조제1호의 기숙사 중 임대형기숙사

2. 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 「주택법 시행령」 제4조제4호의 오피스텔

가. 전용면적이 120제곱미터 이하일 것

나. 상하수도 시설이 갖추어진 전용 입식 부엌, 전용 수세식 화장실 및 목욕시설(전용 수세식 화장실에 목욕시설을 갖춘 경우를 포함한다)을 갖출 것

제2조의2(일부만을 임대하는 주택의 범위) 법 제2조제1호에서 "대통령령으로 정하는 일부만을 임대하는 주택"이란 「건축법 시행령」 별표 1 제1호다목에 따른 다가구주택으로서 임대사업자 본인이 거주하는 실(室)(한 세대가 독립하여 구분 사용할 수 있도록 구획된 부분을 말한다)을 제외한 나머지 실 전부를 임대하는 주택을 말한다.

제3조(역세권등에 해당하는 시설) 법 제2조제13호라목에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「고등교육법」 제2조제1호에 따른 대학, 같은 조 제2호에 따른 산업대학, 같은 조 제3호에 따른 교육대학 및 같은 조 제4호에 따른 전문대학

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호마목에 따른 연구소

제3조의2(복합지원시설) 법 제2조제15호에서 "대통령령으로 정하는 시설"이란 다음 각 호의 시설을 말한다.

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제3호에 따른 제1종 근린생활시설

2. 「건축법 시행령」 별표 1 제4호에 따른 제2종 근린생활시설

3. 「건축법 시행령」 별표 1 제5호에 따른 문화 및 집회시설

4. 「건축법 시행령」 별표 1 제7호나목에 따른 소매시장 및 같은 호 다목에 따른 상점

5. 「건축법 시행령」 별표 1 제10호에 따른 교육연구시설

6. 「건축법 시행령」 별표 1 제11호에 따른 노유자시설

7. 「건축법 시행령」 별표 1 제13호에 따른 운동시설

8. 「건축법 시행령」 별표 1 제14호에 따른 업무시설

9. 제1호부터 제8호까지의 규정에 따른 시설의 부속건축물(「건축법 시행령」 제2조제12호에 따른 부속건축물을 말한다)

제2장 임대사업자 및 주택임대관리업자

제4조(임대사업자 등록 및 변경신고 등)

① 법 제5조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 체류자격"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 체류자격을 말한다. <신설 2023.9.26>

1. 「출입국관리법 시행령」 별표 1의2 제24호(마목 및 아목은 제외한다)에 따른 거주(F-2) 체류자격

2. 「출입국관리법 시행령」 별표 1의2 제26호에 따른 재외동포(F-4) 체류자격

3. 「출입국관리법 시행령」 별표 1의2 제27호에 따른 결혼이민(F-6) 체류자격

4. 「출입국관리법 시행령」 별표 1의3에 따른 영주(F-5) 체류자격

② 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록할 수 있는 자는 다음 각 호와 같다. 이 경우 2인 이상이 공동으로 건설하거나 소유하는 주택의 경우에는 공동 명의로 등록해야 한다. <개정 2016.8.11, 2018.7.16, 2019.10.22, 2021.2.17, 2023.9.26>

1. 민간임대주택으로 등록할 주택을 소유한 자

2. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 계획이 확정되어 있는 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「주택법」 제15조에 따른 사업계획승인(이하 "사업계획승인"이라 한다)을 받은 자

나. 민간임대주택으로 등록할 주택을 건설하기 위하여 「건축법」 제11조에 따른 건축허가(이하 "건축허가"라 한다)를 받은 자

다. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위하여 매매계약을 체결한 자

라. 민간임대주택으로 등록할 주택을 매입하기 위해 분양계약을 체결한 자로서 다음의 어느 하나에 해당하는 자 1) 등록 신청일을 기준으로 분양계약서에 따른 잔금지급일이 3개월 이내인 자 2) 등록 신청일이 분양계약서에 따른 잔금지급일 이후인 자

3. 민간임대주택으로 등록할 주택을 취득하려는 제2호 외의 자로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 자

가. 「주택법」 제4조에 따라 등록한 주택건설사업자

나. 「부동산투자회사법」 제2조제1호에 따른 부동산투자회사(이하 "부동산투자회사"라 한다)

다. 「조세특례제한법」 제104조의31제1항에 해당하는 투자회사(이하 "투자회사"라 한다)

라. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제9조제18항에 따른 집합투자기구(이하 "집합투자기구"라 한다)

마. 소속 근로자에게 임대하기 위하여 민간임대주택을 건설하려는 고용자(법인으로 한정한다)

4. 삭제 <2018.7.16>

③ 제2항에도 불구하고 과거 5년 이내에 민간임대주택 또는 공공임대주택(「공공주택 특별법」 제2조제1호가목에 따른 공공임대주택을 말한다. 이하 같다)사업에서 부도(부도 후 부도 당시의 채무를 변제하고 사업을 정상화시킨 경우는 제외한다)가 발생한 사실이 있는 자(부도 당시 법인의 대표자나 임원이었던 자와 부도 당시 법인의 대표자나 임원 또는 부도 당시 개인인 임대사업자가 대표자나 임원으로 있는 법인을 포함한다)는 임대사업자로 등록할 수 없다. <개정 2023.9.26>

④ 법 제5조제1항에 따라 임대사업자로 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 자치구청장(이하 "시장ㆍ군수ㆍ구청장"이라 한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다. <개정 2018.3.27, 2023.9.26>

⑤ 제4항에 따라 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송하여야 한다. <신설 2018.3.27, 2023.9.26>

⑥ 제4항 또는 제5항에 따라 신청서를 받은 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합한 경우에는 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다. <개정 2018.3.27, 2023.9.26>

⑦ 임대사업자는 제4항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 30일 이내에 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장(변경 사항이 임대사업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다) 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 신고해야 한다. <개정 2018.3.27, 2018.7.16, 2020.12.8, 2023.9.26>

⑧ 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제7항에도 불구하고 「도로명주소법 시행령」 제10조제3항, 제11조제5항, 제13조제5항, 제14조제7항, 제15조제5항, 제16조제7항, 제17조제2항, 제24조, 제26조제1항ㆍ제3항 및 제6항에 따라 부여되거나 변경ㆍ폐지된 경우 민간임대주택의 주소를 직권으로 변경할 수 있다. 이 경우 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 해당 민간임대주택을 등록한 임대사업자에게 그 사실을 알려야 한다. <신설 2018.12.31, 2021.6.8>

⑨ 법 제5조제7항제3호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 임대사업자로 등록하려는 자가 등록신청 당시 체납한 국세 및 지방세의 합계액이 2억원 이상인 경우를 말한다. 이 경우 체납한 국세 및 지방세와 관련하여 다음 각 호에 따른 불복절차가 진행 중인 체납액은 제외하고 산정한다. <신설 2023.11.15>

1. 「국세기본법」에 따른 이의신청ㆍ심사청구ㆍ심판청구

2. 「지방세기본법」에 따른 이의신청ㆍ심판청구

3. 「감사원법」에 따른 심사청구

4. 「행정소송법」에 따른 행정소송

제4조의2(부기등기)

① 법 제5조의2제1항에 따른 부기등기에는 "이 주택은 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조제1항에 따라 임대사업자가 임대의무기간 동안 계속 임대해야 하고, 같은 법 제44조의 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택임"이라고 표기해야 한다.

② 임대사업자는 법 제6조제1항ㆍ제5항 또는 제43조제4항에 따라 등록이 말소된 경우에는 법 제5조의2제1항에 따른 부기등기의 말소를 신청해야 한다.

제4조의3(조합원 모집신고 대상 민간임대협동조합) 법 제5조의3제1항에서 "대통령령으로 정하는 호수"란 다음 각 호의 구분에 따른 호수 또는 세대수를 말한다. <개정 2020.12.8>

1. 「건축법 시행령」 별표 1 제1호가목부터 다목까지의 단독주택인 경우: 30호

2. 준주택 또는 「건축법 시행령」 별표 1 제2호가목부터 다목까지의 공동주택인 경우: 30세대

제4조의4(조합원 모집 시 설명의무)

① 법 제5조의4제1항제7호에서 "대통령령으로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다. <개정 2020.12.8>

1. 법 제5조의3제1항에 따른 민간임대협동조합(이하 "민간임대협동조합"이라 한다)의 사업 개요

2. 해당 민간임대주택 건설대지에 대한 사용권 또는 소유권 확보 계획

3. 주택건설 예정 세대수 및 주택건설 예정기간

4. 계약금ㆍ분담금의 납부시기 및 납부방법 등 조합원의 비용부담에 관한 사항

5. 조합 자금관리의 주체 및 계획

② 법 제5조의4제1항 각 호 외의 부분에 따른 모집주체(이하 "모집주체"라 한다)는 같은 항에 따라 설명한 내용을 민간임대협동조합 가입을 신청한 자(이하 "조합가입신청자"라 한다)가 이해했음을 서명 또는 기명날인의 방법으로 확인받아 조합가입신청자에게 교부해야 한다. <개정 2020.12.8>

제4조의5(가입비등의 예치)

① 법 제5조의5제1항에서 "대통령령으로 정하는 기관"이란 다음 각 호의 기관을 말한다. <개정 2020.12.8>

1. 「은행법」 제2조제1항제2호에 따른 은행

2. 「우체국예금ㆍ보험에 관한 법률」에 따른 체신관서

3. 「보험업법」 제2조제6호에 따른 보험회사

4. 「자본시장과 금융투자업에 관한 법률」 제8조제7항에 따른 신탁업자

② 모집주체는 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 기관과 법 제5조의5제1항에 따른 가입비등(이하 "가입비등"이라 한다)의 예치에 관한 계약을 체결해야 한다. <개정 2020.12.8>

③ 조합가입신청자는 민간임대협동조합 가입 계약을 체결하면 제2항에 따른 기관(이하 "예치기관"이라 한다)에 국토교통부령으로 정하는 가입비등 예치신청서를 제출해야 한다.

④ 예치기관은 제3항에 따른 신청을 받은 경우 가입비등을 예치기관의 명의로 예치해야 하고, 이를 다른 금융자산과 분리하여 관리해야 한다.

⑤ 예치기관의 장은 제4항에 따라 가입비등을 예치한 경우에는 모집주체와 조합가입신청자에게 각각 국토교통부령으로 정하는 증서를 내주어야 한다.

제4조의6(가입비등의 지급 및 반환)

① 모집주체는 법 제5조의5제4항에 따라 가입비등의 반환을 요청하는 경우 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다. <개정 2020.12.8>

② 모집주체는 민간임대협동조합 가입 계약 체결일부터 30일이 지난 경우 예치기관의 장에게 가입비등의 지급을 요청할 수 있다. 이 경우 모집주체는 국토교통부령으로 정하는 요청서를 예치기관의 장에게 제출해야 한다.

③ 예치기관의 장은 제2항에 따라 요청서를 받은 경우 요청일부터 10일 이내에 가입비등을 모집주체에게 지급해야 한다.

제5조(임대사업자 등록의 말소)

① 법 제6조제1항제2호에서 "대통령령으로 정하는 일정 기간"이란 다음 각 호의 구분에 따른 기간을 말한다. <개정 2018.7.16, 2019.10.22, 2023.9.26>

1. 제4조제2항제2호가목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 6년

2. 제4조제2항제2호나목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 4년

3. 제4조제2항제2호다목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 3개월

4. 제4조제2항제2호라목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 1년

5. 제4조제2항제3호 각 목의 자: 임대사업자로 등록한 날부터 6년

6. 삭제 <2018.7.16>

② 법 제6조제1항제12호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <신설 2020.12.8>

1. 임차인이 보증금 반환에 대하여 소송을 제기하여 승소판결이 확정되었으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우

2. 보증금 반환과 관련하여 「주택임대차보호법」 제14조에 따른 주택임대차분쟁조정위원회가 작성한 조정안을 각 당사자가 수락하여 조정이 성립되었으나 임대사업자가 보증금을 반환하지 않는 경우

③ 삭제 <2022.1.13>

④ 법 제6조제1항제3호 또는 제11호에 따라 등록 말소를 신청하려는 임대사업자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장 또는 해당 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출해야 한다. 이 경우 민간임대주택의 소재지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 신청서를 제출받은 경우에는 즉시 임대사업자의 주소지를 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 이송해야 한다. <신설 2020.12.8>

⑤ 법 제6조제1항제14호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 경우를 말한다. <신설 2022.1.13>

1. 임대사업자(제2호 또는 제3호의 등록말소사유에 해당하는 임대사업자는 제외한다)가 법 제49조제1항에 따른 보증에 가입하지 않아 시장ㆍ군수ㆍ구청장이 3회 이상 보증 가입을 요구했으나 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우

2. 법 제49조제3항 전단에 따른 보증대상 금액이 있음에도 불구하고 보증대상 금액이 없음을 이유로 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우

3. 법 제49조제7항에 해당하지 않음에도 불구하고 같은 항에 해당함을 이유로 임대사업자가 보증에 가입하지 않은 경우

⑥ 법 제6조제1항제15호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 임대사업자의 체납 발생일부터 6개월이 지난 국세 및 지방세의 합계액이 2억원 이상인 경우를 말한다. 이 경우 체납한 국세 및 지방세와 관련하여 제4조제9항 각 호에 따른 불복절차가 진행 중인 체납액은 제외하고 산정한다. <신설 2023.11.15>

제6조(주택임대관리업의 등록 및 변경신고 등)

① 법 제7조제1항 단서에서 "대통령령으로 정하는 규모"란 다음 각 호의 구분에 따른 규모를 말한다. <개정 2025.2.25>

1. 자기관리형 주택임대관리업의 경우: 단독주택, 공동주택, 준주택(제2조제1호에 따른 일반기숙사로 리모델링한 건축물은 제외한다. 이하 이 항에서 같다)을 합산하여 100호

2. 위탁관리형 주택임대관리업의 경우: 단독주택, 공동주택, 준주택을 합산하여 300호

② 법 제7조제1항에 따라 주택임대관리업을 등록하려는 자는 신청서에 국토교통부령으로 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 제출하여야 한다.

③ 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 제2항에 따른 신청서를 받으면 제7조에 따른 등록기준에 적합한지를 확인한 후 적합하면 등록대장에 올리고 신청인에게 등록증을 발급하여야 한다.

④ 주택임대관리업자는 제3항에 따라 등록한 사항이 변경된 경우에는 변경 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 시장ㆍ군수ㆍ구청장(변경 사항이 주택임대관리업자의 주소인 경우에는 전입지의 시장ㆍ군수ㆍ구청장을 말한다)에게 신고하여야 하며, 주택임대관리업을 폐업하려면 폐업일 30일 이전에 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 말소신고를 하여야 한다.

제7조(주택임대관리업의 등록기준) 법 제8조에 따른 주택임대관리업의 등록기준은 별표 1과 같다.

제8조(주택임대관리업의 일시적인 등록기준 미달) 법 제10조제1항제5호 단서에서 "일시적으로 등록기준에 미달하는 등 대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. <개정 2016.4.29>

1. 법 제8조제1호에 따른 자본금 기준에 미달하였으나 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제49조에 따라 법원이 해당 주택임대관리업자에 대하여 회생절차개시의 결정을 하고 그 절차가 진행 중인 경우

나. 회생계획의 수행에 지장이 없다고 인정되는 경우로서 해당 주택임대관리업자가 「채무자 회생 및 파산에 관한 법률」 제283조에 따라 법원으로부터 회생절차종결의 결정을 받고 회생계획을 수행 중인 경우

다. 「기업구조조정 촉진법」 제8조에 따라 금융채권자가 금융채권자협의회의 의결을 거쳐 해당 주택임대관리업자에 대한 금융채권자협의회에 의한 공동관리절차를 개시하고 그 절차가 진행 중인 경우

2. 「상법」 제542조의8제1항 단서의 적용대상인 법인이 직전 사업연도말 현재 자산총액의 감소로 법 제8조제1호에 따른 자본금 기준에 미달하게 되었으나 50일 이내에 그 기준을 갖춘 경우

3. 전문인력의 사망ㆍ실종 또는 퇴직으로 법 제8조제2호에 따른 전문인력 기준에 미달하게 되었으나 50일 이내에 그 기준을 갖춘 경우

제9조(주택임대관리업 등록말소 등의 기준)

① 시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제10조제1항에 따른 주택임대관리업 등록의 말소 또는 영업정지 처분을 하려면 처분 예정일 1개월 전까지 해당 주택임대관리업자가 관리하는 주택의 임대인 및 임차인에게 그 사실을 통보하여야 한다.

② 법 제10조제1항에 따른 주택임대관리업 등록의 말소 및 영업정지 처분의 기준은 별표 2와 같다.